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        股權轉讓規避土地增值稅之深度分析

        [ 發布日期:2017-11-17 14:09:19 點擊: 來源:芝麻法律顧問團隊【打印此文】 【關閉窗口】]

          股權轉讓規避土地增值稅之深度分析

          從目前中國境內資產轉讓和股權轉讓實務來看,股權轉讓已成為意圖規避土地增值稅的通用方法和路徑。但是,選擇這條路徑,并不意味著能絕對規避高額稅費,處理不當反而進退維谷。以下是對這一問題的詳細分析。

          一、股權轉讓規避土地增值稅背景和示例

          轉讓國有土地使用權,應到國土部門屬下的土地交易中心辦理交易,再在其土地所在土地部門辦理土地權屬變更登記。中間涉及土地轉讓的稅費,包括賣方的營業稅及附加、土地增值稅、所得稅;買房:契稅;雙方印花稅。以及其余零星費用。土地成交價往往金額巨大,隨之交易稅費一般亦為數不低。為省稅費,采取轉讓原土地權利人(公司)股權的方式,到工商局辦理股東及法人代表變更登記,通過取得公司100%股權的方式獲得土地使用權。

          比如,甲將他于3年前以2000萬元價格取得的一塊土地轉讓給乙,兩人經協商談妥,甲以1.9億元的市場公允價格將這47500平方米商住用途的國有土地使用權轉讓給乙。如以轉讓土地使用權方式交易,則轉讓金(費)為150多萬元,契稅為570萬元。該地登記的土地使用權人為某貿易公司。貿易公司在工商局登記的股東為甲與另一人,甲持股權90%,另一人占股權10%,該貿易公司專為取得土地注冊成立,沒有開展其他業務,經注冊會計師審計證實如此。于是,甲與另一股東簽名,將貿易公司100%股權轉讓給乙與乙指定的另一人,并到工商局辦理了貿易公司股東變更、章程變更、法人代表變更等手續,乙成為貿易公司股東,從而實際獲得土地。

          (注:關注國稅函〔2000〕687號,別被認定為實質轉讓土地,需要繳納土地增值稅)

          以上這種情況,在法律上,不能視為發生土地使用權轉讓。貿易公司作為獨立法人,有民事活動主體資格,對外獨立承擔民事責任,享有民事權利,在它內部,無論股東、住所、法人代表、注冊資本、經營范圍、名稱、章程等登記事項發生什么變化,都不影響它在法律上享有的獨立人格地位。因此,如土地權利人內部發生變化,只需要到工商局部門辦變更登記即可;如名稱、住所、法人代表變化,按《土地登記規則》,應到國土部門辦理變更登記,但這不屬于土地使用權轉讓,無需繳交轉讓金、契稅等稅費。

          (注:股東變更目前也需要經過稅務局吧)

          二、股權轉讓規避土地增值稅的法律分析

          那么,采用以上做法轉讓土地豈非很“著數”?事實并非如此。

          首先,受讓土地后,乙雖然實際擁有了可供開發的土地,但是當乙進行房地產開發時,卻只能將2000萬元作為土地成本計入產品,與實際取得土地的成本1.9億元相比,不能計入成本的差額達1.7億元。若又按土地增值稅適合低30%計算,乙將至少繳納土地增值稅:1.7億元×30%=5100萬元,還將增加企業所得應納稅收入(1.7億元-5100萬元)=1.190億元,如按25%所得稅率計,為2975萬元。加起來,須至少納稅高達8075萬元!

          其次,那么,可否以貿易公司名義申請土地評估,增加土地價值為1.9億元,然后請求稅務機關確認此為開發產品的土地成本?這是做不到的。因為,貿易公司發生股權轉讓時,公司名下土地價值在帳面凈值上為2000萬元,而乙收購甲對貿易公司所持100%股權時,不論將股權交易價寫成多少,土地資產隱含的評估增值1.7億元在稅收上沒有確認實現,因此不能按1.9億元作為計稅成本。

          再次,那又能否在乙完成了對貿易公司全部股權的收購后,由貿易公司將整體資產轉讓給乙控股的另一間開發公司,以換取對開發公司的股權?當貿易公司的唯一資產為這塊土地,評估價值為1.9億元,開發公司與貿易公司簽訂協議,將作價1.9億元的土地資產整體轉讓給開發公司,貿易公司只要不收取非股權支付價,就可以不必計算資產視同銷售所得1.7億元的所得稅,開發公司也可以按1.9億元作為計稅成本。這樣做是合法的,也不是不可以操作。但是,開發公司接受貿易公司整體資產轉讓后,土地權利要從貿易公司過戶到開發公司名下,仍要支付契稅(1.9億元×3%)=570萬元和轉讓金150多萬元。貿易公司在收回投資時,將作為資產轉讓所得體現評估增值額,仍應繳納企業所得稅,如按25%稅率計,亦是為數不低!只不過延遲一點交納而已,意義不大。

          因此,以買賣公司股權方式轉讓土地使用權,實際上并不能節省稅費。

          三、股權轉讓規避土地增值稅目前現狀

          不過,實際上,商業用地或者住宅用地開發時,很多開發公司實際所應繳納的土地增值稅成本風險都轉嫁到了消費者購買的房價上;而工業用地開發時,自己的土地增值稅自己來承受,同時依靠企業的財務處理來消化該部稅費。

          上述措施都逃避不了未來潛伏和未來將要發生的土地增值稅等重大繳稅科目,只是各有套路而已;而實際上目前暫時通過股權轉讓,來規避以資產轉讓形式現實存在的土地稅費??傊ㄋ滓痪湓?,現在規避掉重額稅費,以后會怎么樣,視具體情況而定,總比當前付出現實巨大成本好!這也是很多企業的考量因素,也是目前全國范圍內股權轉讓形式下進土地買賣大行其道的原因。

          (注:如果是投資后轉讓股權,尤其是投資時免土地增值稅,注意公司土地增值稅清算時土地成本的三種扣除方法,結合核定增收考慮。)

          四、股權轉讓規避土地增值稅國家現行規定

          第一,純土地資產的公司,全部股權一次性全部轉讓,應當繳納土地增值稅;第二,不能作為投資形式規避增值稅。改變原以房地產進行投資或者聯營方式的出資不用繳納土地增值稅的規定,也需要繳納稅費。這也是與本文乙方進行房產開發時,股權轉讓款不能計入資產成本相對應的。

          五、股權轉讓規避土地增值稅的對策和結論

          1. 股權轉讓仍是目前規避土地增值稅的不二手段,雖然未來不管土地屬性如何,稅費成本未來也會得到相應解決,總比現在繳稅強;

          2. 股權轉讓涉及的公司如果只存在土地資產而無其他具體實業的,應當部分轉讓、逐次轉讓,分期轉讓,避免一次性轉讓引起政府監管部門的重大關注。

          (而目前稅務部門出臺的批復也只針對一次性股權轉讓的個案,并未出臺系統文件)

          3. 受讓方企業家要有心理準備,不應簡單理解股權轉讓了,以后這類稅費就沒有了。土地開發時適合終成本始終需要靠帳面體現出來,帳面體現不了,節稅目的就達不到。應當作長遠和綜合性的稅務籌劃。

          附件一:

          關于“股權一次性轉讓,須繳納稅費”的規定

          國家稅務總局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)

          廣西壯族自治區地方稅務局:

          你局《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》(桂地稅報〔2000〕32號)收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業有限公司100%的股權,且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物,經研究,對此應按土地增值稅的規定征稅

          國家稅務總局

          二〇〇〇年九月五日

          附件二:

          關于“以土地作為投資方式的,2006年之后仍需繳納土地增值稅”的規定

          《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅[1995]48號)規定:

          對于以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。

          《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規定:

          對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規定。

          根據上述文件的規定,以土地使用權投資是否交納土地增值稅,關鍵是投資的企業是否從事房地產開發,如果是從事房地產開發,且投資行為在2006年3月2日之后就要按照規定計算交納土地增值稅,不能適用財稅[1995]48號的優惠規定。

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